Fiscalité

Forfait travaux plus-value : comment la déduction de 15 % réduit votre impôt sur la vente immobilière

Par La rédaction finjobs

Lecture 17 min.

Publié le 4 octobre 2026, mis à jour le 4 octobre 2026

Oui, les travaux que vous avez réalisés sur un bien sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Vous avez deux options : le forfait travaux plus-value de 15 % appliqué au prix d'acquisition après 5 ans de détention, ou la déduction de vos dépenses réelles sur factures. Dans les deux cas, l'impôt peut baisser très concrètement.

Le problème, c'est que cette déduction est souvent mal utilisée. Beaucoup de vendeurs choisissent le forfait de 15 % par réflexe, alors que leurs factures réelles auraient donné une déduction bien plus généreuse. À l'inverse, d'autres perdent le bénéfice du forfait parce qu'ils déclarent — à tort ou à raison — n'avoir jamais fait de travaux. C'est pourtant de l'argent direct : la plus-value immobilière est taxée à 36,20 % au total (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Chaque euro déduit du prix d'acquisition, c'est donc environ 36 centimes d'impôt économisés.

Dans cet article, on fait le tour complet de la question : comment marche le forfait, quels travaux sont déductibles, ce que dit exactement l'administration fiscale, et comment déclarer tout ça sans risquer un redressement. Vous repartirez avec une méthode claire pour choisir entre forfait et dépenses réelles.

L'essentiel à retenir

Le forfait de 15 % majore votre prix d'acquisition de 15 %, sans justificatif, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que des travaux ont bien été réalisés.
La déduction sur factures est souvent plus avantageuse que le forfait si vos travaux dépassent 15 % du prix d'achat — donc conservez toutes vos factures.
Seuls les travaux réalisés par une entreprise et justifiés par des factures sont déductibles en dépenses réelles ; les travaux faits par vos soins ne comptent pas.
Construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles ; l'entretien courant et les réparations ne le sont pas.
Le forfait de 15 % ne se cumule pas avec les frais réels : c'est l'un ou l'autre.

Est-ce que les travaux sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière ?

Oui, sans hésiter. La plus-value imposable se calcule comme la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition, et ce prix d'acquisition peut être majoré de certaines dépenses, notamment les travaux, selon les notaires de France. Concrètement, plus vous ajoutez de dépenses légitimes au prix d'acquisition, plus la plus-value imposable diminue — et donc l'impôt aussi.

Le cadre légal, c'est l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour être déductibles en dépenses réelles, les travaux doivent remplir trois conditions cumulatives :

Avoir été supportés par vous, le vendeur, depuis l'acquisition ou l'achèvement de l'immeuble (si l'acquisition est postérieure) ;
Avoir été réalisés par une entreprise, avec des factures soumises à TVA ;
Ne pas avoir déjà été pris en compte pour la détermination d'un revenu catégoriel, comme un revenu foncier.

Ce dernier point surprend souvent. En effet, si vous avez déjà déduit ces travaux de vos revenus fonciers locatifs, vous ne pouvez pas les déduire une seconde fois de la plus-value. C'est logique : pas de double dip fiscal. En revanche, on verra plus loin que cette règle ne s'applique pas au forfait de 15 %, ce qui change la donne.

Attention aussi à une distinction fondamentale : les travaux qui augmentent la valeur du bien sont déductibles, ceux qui le maintiennent en état ne le sont pas. C'est la frontière entre amélioration et entretien, et c'est là que se cachent la plupart des erreurs.

Le forfait de 15 % : comment ça marche et quand l'utiliser ?

Le forfait de 15 %, prévu à l'article 150 VB II, 4° du CGI, vous permet de majorer forfaitairement votre prix d'acquisition de 15 %, sans avoir à prouver la réalité, le montant ou la nature des travaux. C'est la simplicité maximale : pas de factures à réunir, pas de calculs complexes, juste un pourcentage appliqué mécaniquement.

Les conditions du forfait 15 %

Trois conditions, et une limite importante :

Vous devez détenir le bien depuis plus de 5 ans. En dessous de ce seuil, le forfait est exclu.
Vous n'avez aucun justificatif à fournir : le forfait est une simple faculté, que vous pouvez choisir même si vous avez conservé vos factures.
Le forfait ne se cumule pas avec la déduction des dépenses réelles. C'est soit 15 %, soit vos factures, jamais les deux.

Et la limite, de plus en plus nette depuis quelques années : le forfait ne s'applique pas s'il est établi que vous n'avez réalisé aucun travaux. Le Conseil d'État l'a confirmé (CE, 25 mars 2019, n° 422943) : l'absence de justificatif ne fait pas obstacle au forfait, mais l'affirmation du vendeur de n'avoir réalisé aucuns travaux suffit à l'écarter. Donc si le fisc vous demande et que vous confirmez n'avoir rien fait, le forfait saute.

Un point souvent mal compris, en revanche : le fait que les travaux aient déjà été déduits de vos revenus fonciers est sans incidence pour le forfait. Le BOFiP le confirme (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) : inutile de rechercher si les dépenses ont déjà été comptabilisées pour l'impôt sur le revenu. Vous avez loué le bien et déduit une rénovation de vos revenus fonciers ? Le forfait de 15 % reste ouvert, selon les notaires de France.

Exemple chiffré

Prenons un cas concret. Vous avez acheté un appartement 200 000 € il y a 8 ans, et vous le revendez 320 000 €.

Avec le forfait de 15 % :

Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € + (200 000 € × 15 %) = 230 000 €
Plus-value brute : 320 000 € − 230 000 € = 90 000 €

Sans aucune majoration :

Plus-value brute : 320 000 € − 200 000 € = 120 000 €

La différence de 30 000 € de plus-value, avant même les abattements pour durée de détention, représente jusqu'à 10 860 € d'impôt économisés (30 000 × 36,20 %). C'est là toute la puissance du mécanisme. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute, ce qui rend chaque euro déduit encore plus précieux.

Forfait ou factures : comment choisir ?

La règle est simple : comparez le montant de vos factures de travaux à 15 % du prix d'acquisition. Si vos factures dépassent ce seuil, la déduction réelle gagne. Par exemple, pour un bien acquis 300 000 €, le forfait vaut 45 000 €. Si vous avez fait 70 000 € de travaux par des entreprises, les dépenses réelles sont nettement plus avantageuses. C'est pourquoi les notaires recommandent de conserver systématiquement toutes les factures : vous choisissez le forfait le jour de la vente, mais vous gardez l'option réelle ouverte.

Liste des travaux déductibles de la plus-value immobilière

Les travaux pris en compte pour la plus-value sont définis de la même manière que ceux retenus pour les revenus fonciers imposables, précisent les notaires de France. Voici la liste des travaux déductibles, catégorie par catégorie.

Ce qui est déductible

La construction : érection d'un bâtiment neuf sur le terrain, par exemple un garage ou une extension créée de zéro.
La reconstruction : remise en état d'un édifice détruit ou gravement endommagé, comme après un sinistre.
L'agrandissement : augmentation de la surface habitable ou utile — surélévation, vérandas, aménagement de combles qui créent de la surface.
L'amélioration : travaux qui apportent un confort nouveau ou une valeur supérieure au bien. C'est ici que l'on trouve l'essentiel des dépenses : installation d'un système de chauffage central, création d'une salle de bain, remplacement complet d'une cuisine équipée, mise aux normes électriques.
La rénovation énergétique : isolation thermique des murs ou de la toiture, remplacement d'une vieille chaudière par une pompe à chaleur, pose de fenêtres à double vitrage performantes. Ces dépenses transforment les performances du bien, donc elles relèvent de l'amélioration.

Le fil conducteur, c'est toujours la même question : est-ce que le travail donne au bien quelque chose qu'il n'avait pas avant ?

Ce qui n'est pas déductible

L'entretien courant : peinture, tapissage, petits raccords. Ces dépenses maintiennent le bien en état, elles ne l'améliorent pas.
Les réparations : remplacement d'un carrelage abîmé, réparation d'une fuite, remise en état d'un équipement défaillant. L'objectif est de restaurer, pas d'améliorer.
Les grosses réparations, quand elles relèvent de l'entretien. C'est un piège classique : une grosse dépense n'est pas automatiquement déductible. Si elle vise uniquement à remettre l'immeuble en bon état sans en augmenter la valeur, elle reste exclue.
Les réparations locatives, si le bien était loué : ces charges reviennent au locataire, donc elles ne peuvent pas majorer votre prix d'acquisition.

La confusion entre entretien et amélioration est l'erreur la plus fréquente recensée par les notaires. Par exemple, repeindre une façade relève de l'entretien, mais refaire entièrement cette façade avec une isolation thermique par l'extérieur relève de l'amélioration. La frontière est parfois fine, donc en cas de doute, demandez l'avis de votre notaire avant la vente.

Travaux faits soi-même : ce que dit la loi

La réponse est sans appel : les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles en dépenses réelles. Ni votre temps, ni les matériaux achetés, ni votre savoir-faire ne peuvent majorer le prix d'acquisition. Les notaires de France le confirment : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles, seule la voie de l'entreprise avec facture reste ouverte.

La logique fiscale est simple à comprendre. Le législateur veut une preuve : la facture d'une entreprise, avec TVA, qui atteste du montant réellement dépensé. Sans ce document, impossible de vérifier quoi que ce soit. Votre rénovation de 200 heures de week-ends ? Elle a certes augmenté la valeur du bien, mais l'administration n'a aucun moyen d'en chiffrer le coût.

Heureusement, il existe une porte de sortie : le forfait de 15 %. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer la majoration forfaitaire même si vous avez tout fait vous-même, puisque le forfait ne demande aucun justificatif. C'est d'ailleurs le cas d'usage typique du forfait travaux plus-value : le bricoleur du dimanche qui a passé des années à retaper sa maison sans jamais passer par un artisan.

Le risque des fausses factures

Un avertissement nécessaire ici. Face à cette exclusion des travaux DIY, certains sont tentés de faire établir des factures de complaisance ou de gonfler des factures réelles. C'est une très mauvaise idée. En cas de contrôle, l'administration vérifie la cohérence des montants, l'existence réelle des entreprises et les preuves de paiement. Une facture suspecte, c'est une déduction rejetée, des pénalités, et parfois un dépôt de plainte pour fraude fiscale. Le jeu n'en vaut jamais la chandelle, d'autant que le forfait de 15 % offre déjà une issue légale et sans risque.

Frais déductibles de la plus-value immobilière : au-delà des travaux

Les travaux ne sont pas les seules dépenses qui réduisent votre plus-value imposable. D'autres frais déductibles peuvent majorer le prix d'acquisition ou venir en diminution du prix de cession, rappellent les notaires de France.

Les frais d'acquisition

Deux options, avec un forfait bien pratique :

Le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, pour les frais d'acquisition à titre onéreux (droits de mutation, émoluments du notaire, honoraires de l'agence immobilière payés à l'achat). Ce forfait n'existe pas pour les biens reçus par succession ou donation : seuls les frais réellement payés (frais d'acte, droits de mutation) peuvent alors être ajoutés, sur justificatifs, selon le BOFiP.
Les frais réels, sur justificatifs, si vous avez gardé toutes les pièces de votre achat. Les frais réels dépassent rarement le forfait, donc le forfait est presque toujours le bon choix ici.

Bon à savoir : le forfait de 7,5 % des frais d'acquisition se cumule avec la déduction des travaux réels sur factures. Donc pas d'inquiétude, ce n'est pas comme le forfait de 15 % travaux qui, lui, est exclusif.

Les autres dépenses déductibles

Les diagnostics : certaines dépenses liées à la mise en vente peuvent, sous conditions, venir en déduction.
La TVA supportée lors de l'acquisition ou des travaux, quand elle n'a pas été déductible ailleurs.
Les honoraires de professionnels intervenus sur l'opération, selon leur nature.
Les dépenses de démolition, dans certains cas de reconstruction, sous conditions strictes.

Faites le calcul complet avant de choisir. Prix d'acquisition + forfait frais d'acquisition 7,5 % + travaux réels peut largement dépasser prix d'acquisition + forfait travaux 15 % + forfait frais 7,5 %. Prenons un bien acquis 250 000 € avec 50 000 € de factures de travaux :

Option factures : 250 000 + 18 750 (7,5 %) + 50 000 = 318 750 €
Option forfait : 250 000 + 18 750 (7,5 %) + 37 500 (15 %) = 306 250 €

Ici, les dépenses réelles font gagner 12 500 € de déduction supplémentaire, soit environ 4 525 € d'impôt en moins.

Factures de travaux : quels justificatifs conserver et comment déclarer ?

La règle d'or : conservez toutes vos factures de travaux, car la déduction des dépenses réelles peut être plus avantageuse que le forfait de 15 %, comme le conseillent les notaires. En cas de contrôle, vous devrez les présenter sur demande de l'administration — les pièces ne sont fournies que sur demande, pas au moment de la déclaration, mais elles doivent exister.

Les mentions obligatoires sur la facture

Pour qu'une facture de travaux soit valable fiscalement, elle doit comporter les mentions légales classiques :

L'identité et l'adresse de l'entreprise, avec son numéro SIRET et sa forme juridique ;
Votre nom et l'adresse du bien où les travaux ont été réalisés ;
La date, le détail des prestations, les quantités et les prix unitaires ;
Le montant de la TVA et son taux, car l'administration exige des factures soumises à TVA.

En plus de la facture, gardez les preuves de paiement : virements, chèques acquittés. Une facture sans paiement démontrable peut être écartée lors d'un contrôle. Conservez le tout pendant au moins trois ans après la vente, idéalement jusqu'à la fin de tout risque de requalification.

La déclaration en pratique

Côté formalités, le notaire occupe le centre du jeu. Lors de la vente, il calcule la plus-value imposable, prélève l'impôt directement sur le prix de vente, et effectue le paiement auprès des services de la publicité foncière, comme l'expliquent les notaires de France. Vous n'avez donc rien à avancer.

De votre côté, vous devez indiquer la plus-value sur votre déclaration de revenus, via le formulaire 2048-IMM que le notaire vous remplit généralement avec vous lors de la signature. C'est là que se joue le choix entre forfait et dépenses réelles. Ensuite, l'impôt est liquidé, et il ne vous reste qu'à reporter le résultat dans votre déclaration 2042 l'année suivante.

Ce que dit la doctrine fiscale (BOFiP)

La doctrine officielle est rassemblée dans le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (Bulletin officiel des finances publiques, 20 décembre 2013). Ce texte encadre précisément les conditions de déduction des dépenses de travaux, et le connaître vous met sur un pied d'égalité avec l'administration.

Sur les conditions, le BOFiP reprend le triptyque de l'article 150 VB : dépenses supportées par le vendeur, réalisées par une entreprise, non déjà prises en compte pour un revenu catégoriel. Le BOFiP précise également que seules les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou depuis son acquisition, si elle est postérieure, peuvent être prises en compte. En d'autres termes, pas de déduction pour des travaux antérieurs à votre achat.

Sur le forfait de 15 %, le BOFiP apporte une clarification précieuse : le fait que les travaux aient déjà été pris en compte au titre de l'impôt sur le revenu est sans incidence. Par conséquent, un bailleur qui a déduit des travaux de ses revenus fonciers conserve le droit au forfait lors de la vente, ce qui n'est pas le cas pour la déduction réelle.

Sur les exclusions, le BOFiP confirme l'éviction des dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, quand elles visent simplement à maintenir ou remettre l'immeuble en bon état sans en augmenter la valeur. Les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même sont également hors jeu, faute de factures d'entreprise.

Enfin, sur les obligations déclaratives, le BOFiP rappelle que les pièces justificatives sont fournies sur demande. La jurisprudence vient toutefois tempérer la souplesse du forfait : dans l'affaire jugée par le Conseil d'État le 25 mars 2019, le vendeur avait indiqué dans l'acte de vente n'avoir réalisé aucuns travaux, ce qui a suffi à lui refuser le forfait. Les notaires en tirent une consigne claire : documentez précisément vos travaux et ne cochez jamais une case affirmant l'absence de travaux si vous voulez garder le forfait.

Le mot de la fin : factures d'abord, calcul ensuite

Le forfait travaux plus-value de 15 % est une option séduisante parce qu'elle est simple : aucune facture à réunir, aucun calcul à justifier. Cependant, elle n'est pas toujours la plus avantageuse. Si vos factures d'entreprise dépassent 15 % de votre prix d'acquisition — et c'est fréquent après une rénovation lourde — la déduction réelle vous fait économiser nettement plus d'impôt. À l'inverse, si vous avez bricolé vous-même ou perdu vos factures, le forfait reste votre meilleur allié, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans et de ne pas déclarer l'absence de travaux.

Le réflexe à adopter dès aujourd'hui, c'est donc la conservation documentaire. Rangez chaque facture de travaux, chaque preuve de paiement, chaque devis signé, dans un dossier physique ou numérique. Le jour de la vente, vous comparerez calmement le forfait et les dépenses réelles, en tenant compte du forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition qui, lui, se cumule avec vos factures. En cas de doute sur la qualification d'une dépense — amélioration ou entretien ? — un notaire ou un avocat fiscaliste sécurisera l'opération pour un coût sans commune mesure avec le risque d'un redressement.

Prochaine étape pratique : sortez votre acte d'acquisition, listez vos factures de travaux, et chiffrez les deux scénarios. Cinq minutes de calcul peuvent valoir plusieurs milliers d'euros d'impôt évité.

Sources

Montants, taux et règles vérifiés le 28 septembre 2026 auprès des sources officielles citées. Les exemples chiffrés sont indicatifs et ne remplacent pas un conseil personnalisé.